C\u00e1rmen L\u00facia sinalizou que o Supremo deve julgar, com repercuss\u00e3o geral, se o munic\u00edpio pode calcular o ITBI pelo valor venal do IPTU. A decis\u00e3o afeta o bolso de quem compra im\u00f3vel no Brasil inteiro.<\/p>\n\n \n\n
Toda pessoa que compra um im\u00f3vel paga o ITBI \u2014 o Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis \u2014 para registrar a escritura em seu nome. A pergunta que parece t\u00e9cnica, mas mexe diretamente no valor da conta, \u00e9 simples: sobre qual valor esse imposto incide?<\/strong> \u00c9 esse ponto que o Supremo Tribunal Federal se prepara para reabrir, e a defini\u00e7\u00e3o vale para munic\u00edpios de todo o pa\u00eds.<\/p>\n\n \n\n Em 2022, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a firmou tese vinculante no Tema 1.113<\/strong>: a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado<\/em> \u2014 e n\u00e3o est\u00e1 vinculada \u00e0 base de c\u00e1lculo do IPTU<\/strong>.<\/p>\n\n \n\n Na pr\u00e1tica, isso contrariou o m\u00e9todo de boa parte das prefeituras, que usam o valor venal do IPTU (ou um “valor de refer\u00eancia” pr\u00f3prio) como piso para cobrar o ITBI. Com a tese do STJ, o valor declarado pelas partes na transa\u00e7\u00e3o passou a prevalecer \u2014 e abriu-se a porta para que contribuintes pedissem de volta o que pagaram a mais quando o munic\u00edpio cobrou por um valor inflado.<\/p>\n\n \n\n O munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo levou a discuss\u00e3o ao STF por meio do RE 1.412.419<\/strong>, sob relatoria da ministra C\u00e1rmen L\u00facia. O argumento central \u00e9 processual: para a prefeitura, houve um equ\u00edvoco na forma como o STJ elegeu o caso que fixou a tese do Tema 1.113.<\/p>\n\n \n\n Inicialmente, a ministra havia negado seguimento ao recurso, por entender que faltava discuss\u00e3o constitucional (o chamado prequestionamento). Mas, ap\u00f3s pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes e um novo exame, ela reviu a posi\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n \n\n Depois de reexaminar, verifiquei que n\u00e3o tinha levado em considera\u00e7\u00e3o o pedido de retrata\u00e7\u00e3o, por se tratar de um caso representativo da controv\u00e9rsia.<\/p>\nMinistra C\u00e1rmen L\u00facia, em 30 de junho de 2026<\/cite><\/blockquote>\n\n \n\n Com isso, a relatora indicou o ju\u00edzo de retrata\u00e7\u00e3o para poss\u00edvel reconhecimento da repercuss\u00e3o geral<\/strong> \u2014 o que levaria o tema ao Plen\u00e1rio do STF, com efeito vinculante para todo o Judici\u00e1rio. A decis\u00e3o ainda n\u00e3o foi publicada, mas sinaliza que a discuss\u00e3o sobre a base de c\u00e1lculo do ITBI, longe de encerrada, pode ser reaberta no tribunal mais alto do pa\u00eds.<\/p>\n\n \n\n Entenda os n\u00fameros do caso<\/p>\n\n \n\n STJ, Tema 1.113 (2022)<\/strong> \u2014 base do ITBI \u00e9 o valor de mercado da transa\u00e7\u00e3o; n\u00e3o se vincula ao IPTU nem pode ter esse valor como piso.<\/p>\n\n \n\n STF, RE 1.412.419<\/strong> \u2014 relatora min. C\u00e1rmen L\u00facia; discute-se a vincula\u00e7\u00e3o da base do ITBI ao valor venal usado no IPTU e um alegado v\u00edcio processual na tese do STJ.<\/p>\n\n \n\n Situa\u00e7\u00e3o<\/strong> \u2014 sinalizado o ju\u00edzo de retrata\u00e7\u00e3o para reconhecer repercuss\u00e3o geral; decis\u00e3o pendente de publica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n \n\n De um lado, os munic\u00edpios. A Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Secretarias de Finan\u00e7as das Capitais (Abrasf) celebrou o movimento e sustenta que atrelar o ITBI ao pre\u00e7o declarado pelas partes desnatura o imposto e estimula a subdeclara\u00e7\u00e3o de valores \u2014 a evas\u00e3o fiscal. Para as prefeituras, o valor venal de refer\u00eancia \u00e9 ferramenta razo\u00e1vel e necess\u00e1ria.<\/p>\n\n \n\n De outro, os contribuintes. A tese do STJ protege o comprador contra cobran\u00e7as calculadas sobre valores arbitrados unilateralmente pela prefeitura, prestigiando o valor real do neg\u00f3cio e exigindo que o Fisco, para afast\u00e1-lo, instaure processo administrativo pr\u00f3prio.<\/p>\n\n \n\n Enquanto o STF n\u00e3o decide, a tese do STJ continua valendo. Mas o cen\u00e1rio pede aten\u00e7\u00e3o \u2014 e, em alguns casos, a\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n \n\n O ITBI costuma ser tratado como um custo burocr\u00e1tico inevit\u00e1vel na compra de um im\u00f3vel. N\u00e3o \u00e9 bem assim. Dependendo de como o munic\u00edpio calcula e do que o STF vier a decidir, a diferen\u00e7a pode ser expressiva \u2014 sobretudo em im\u00f3veis de maior valor ou em opera\u00e7\u00f5es de planejamento patrimonial, em que v\u00e1rias transmiss\u00f5es se somam.<\/p>\n\n \n\n Fonte: STF, RE 1.412.419, rel. min. C\u00e1rmen L\u00facia; STJ, Tema 1.113 dos recursos repetitivos. Caso noticiado pela revista Consultor Jur\u00eddico (ConJur) em 29 de julho de 2026.<\/p>\n\n \n\n ITBI e opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/p>\n\n \n\n Analisamos a base de c\u00e1lculo aplicada pelo munic\u00edpio na sua aquisi\u00e7\u00e3o e avaliamos a viabilidade de restitui\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de orientar o recolhimento correto em novas opera\u00e7\u00f5es. Quinze anos de experi\u00eancia em cart\u00f3rio aplicados ao seu caso.<\/p>\n\n \n\nOnde est\u00e1vamos: a regra do STJ desde 2022<\/h2>\n\n \n\n
O que est\u00e1 mudando agora<\/h2>\n\n \n\n
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Os dois lados da disputa<\/h2>\n\n \n\n
O que isso significa para voc\u00ea<\/h2>\n\n \n\n
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\n\n \n\nVoc\u00ea pode ter pago ITBI a mais na compra do seu im\u00f3vel<\/h2>\n\n \n\n