Vendedor morreu antes da escritura? Há um caminho no cartório — sem processo

A escritura de nomeação de inventariante com poderes especiais permite concluir, no tabelionato, a compra e venda quitada em vida. É a via extrajudicial para atravessar o silêncio que a morte deixa entre o contrato e o título.

Em post recente, tratamos de uma decisão do TJ-SC: quando o vendedor morre antes de assinar a escritura, o comprador pode obter a transferência na Justiça, pela adjudicação compulsória. Mas nem sempre é preciso ir tão longe. Uma coluna recente de Letícia Franco Maculan Assumpção e Paulo Hermano Soares Ribeiro, no Migalhas, detalha o caminho extrajudicial para o mesmo problema — feito inteiramente no cartório.

O ponto de partida é aquela cena conhecida: o contrato de compra e venda já foi assinado, o preço integralmente pago, falta só a escritura definitiva — e uma das partes falece. Como a escritura pública é requisito de validade da transferência de imóveis acima de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil), o óbito cria uma barreira. Quem comparece ao tabelionato para concluir o negócio?

A ponte: a escritura de nomeação de inventariante

Durante anos, a resposta passava por autorização judicial ou pela inclusão do imóvel no inventário. A evolução do inventário extrajudicial abriu uma alternativa mais eficiente: a escritura pública de nomeação de inventariante com poderes especiais, feita pelos próprios herdeiros, autorizando-o a cumprir as obrigações que o falecido já havia assumido.

A nomeação de inventariante com poderes especiais prepara a ponte, e a escritura de compra e venda realiza a travessia.

Da coluna de Assumpção e Ribeiro (Migalhas)

A lógica é simples e elegante: não se cria uma vontade nova. Dá-se forma final à vontade que o falecido já havia deixado completa. O contrato preliminar, uma vez quitado, é negócio jurídico perfeito e acabado — e obriga os herdeiros, que herdam também os compromissos do falecido.

A base normativa que consolidou a solução

O caminho ganhou respaldo em várias frentes. O Enunciado 48 da I Jornada de Direito Notarial e Registral firmou a orientação de que o inventariante nomeado pelos interessados pode, se expressamente autorizado, formalizar obrigações pendentes do falecido — em especial escrituras de transmissão e aquisição de bens contratados e quitados em vida, mediante prova ao tabelião.

Reunidos os pressupostos — negócio contratado em vida, obrigação constituída, contratação comprovada e autorização expressa dos interessados —, o tabelião passa a ter fundamento para lavrar a escritura definitiva sem alvará judicial. Como registram os autores, a desjudicialização abre portas, mas não relativiza a segurança jurídica: a prova apresentada precisa ser firme.

Uma distinção que não pode ser confundida

Aqui está um ponto técnico decisivo, que separa dois caminhos parecidos:

• Art. 11 da Res. 35/07 — cumprir obrigação já assumida. Não há negócio novo. O inventariante apenas honra o compromisso de compra e venda que o falecido celebrou e que já estava quitado. É a hipótese deste texto.
• Art. 11-A — vender bem do espólio para custear o inventário. Aqui há negócio jurídico novo, com requisitos próprios (vinculação do preço às despesas, garantia do inventariante etc.). É decisão nova, não cumprimento de vontade anterior.

No primeiro, honra-se uma vontade já formada; no segundo, autoriza-se uma decisão nova. Confundir os dois leva a erro prático.

Os reflexos tributários: ITBI, não ITCMD

Este é o ponto de maior impacto no bolso — e onde mais se erra. O tratamento tributário depende de quem faleceu:

• Faleceu o vendedor. A transmissão conserva natureza inter vivos e se sujeita ao ITBI. A escritura outorgada pelo espólio não é transmissão causa mortis aos herdeiros — é cumprimento de obrigação. Comprovados contratação e pagamento, não incide ITCMD sobre o imóvel como se ele integrasse livremente a herança. O que entra no acervo hereditário é o preço recebido pelo falecido, não o imóvel.
• Faleceu o comprador. O inventariante recebe a escritura, concluindo a aquisição. Incide o ITBI pela transmissão inter vivos e, depois, o ITCMD sobre a transmissão do bem já adquirido aos herdeiros — que passa a integrar o monte partilhável.

A escritura de nomeação de inventariante não muda a natureza da transmissão originalmente pactuada. Ela apenas viabiliza o cumprimento da obrigação — preservando a incidência tributária correta. Tratar o imóvel do vendedor falecido como herança e cobrar ITCMD sobre ele é um erro que pode custar caro à família.

Por que isso importa na prática

A via extrajudicial resolve, no cartório, o que não tem litígio — apenas uma obrigação a cumprir. Para a família e para o comprador, os ganhos são concretos: mais rapidez que a ação judicial, menor custo e menos desgaste. Mas há condições que precisam estar presentes:

• Consenso dos herdeiros. A nomeação do inventariante e a autorização de poderes especiais dependem do acordo dos interessados. Havendo conflito, o caminho volta a ser o judicial.
• Prova robusta do negócio e da quitação. O tabelião exigirá demonstração firme de que o contrato foi celebrado e quitado em vida.
• Poderes expressos na escritura de nomeação. A autorização genérica não basta; é preciso especificar o poder de outorgar (ou receber) a escritura definitiva.

Reunidos esses elementos, a morte de uma das partes deixa de ser um beco sem saída. O direito, nesse ponto, aprende a não deixar que o falecimento interrompa aquilo que a vontade e o pagamento já haviam construído — e devolve ao cartório a tarefa de dar forma à palavra empenhada.

Baseado na coluna “Compra e venda outorgada pelo espólio: nomeação extrajudicial de inventariante como ponte para a escritura definitiva”, de Letícia Franco Maculan Assumpção e Paulo Hermano Soares Ribeiro, publicada em Migalhas Notariais e Registrais em 10 de agosto de 2026. Referências: Enunciado 48 da I Jornada de Direito Notarial e Registral; Res. 35/07 do CNJ (arts. 11 e 11-A); art. 108 do Código Civil.

Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui consulta ou orientação jurídica. Cada situação exige análise individualizada da documentação e do contexto fático.