Decisão do TJ-SC reafirma um princípio que protege o comprador: a morte do proprietário não desfaz o compromisso de compra e venda celebrado em vida. A obrigação passa aos herdeiros.
É um dos medos mais concretos de quem compra um imóvel na planta, em parcelas ou com escritura para depois: e se o vendedor morrer antes de assinar a transferência definitiva? O dinheiro já foi pago, mas o nome na matrícula ainda é do falecido. A família assume, o inventário começa, e o comprador fica com a sensação de que perdeu o bem e o dinheiro.
Uma decisão da 4ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina reforça que esse medo, juridicamente, não se sustenta.
O que aconteceu
Uma proprietária, ainda em vida, outorgou procuração pública com poderes específicos para vender imóveis, celebrar contratos e receber valores. Por meio desse procurador, foi firmado um compromisso de compra e venda de um imóvel — e o preço foi integralmente quitado.
Depois que a vendedora faleceu, porém, o espólio se recusou a outorgar a escritura definitiva. Os compradores foram à Justiça pedir a adjudicação compulsória — o mecanismo que permite ao juiz suprir a assinatura que o vendedor (ou seus herdeiros) se recusa a dar. Ganharam em primeiro grau, e o espólio recorreu.
Por que os herdeiros perderam o recurso
O relator, desembargador Gustavo Henrique Aracheski, foi direto ao ponto central: o compromisso foi celebrado validamente em vida, por procurador com poderes expressos, e o preço estava quitado. Não houve prova de falsidade, simulação, fraude ou qualquer vício que comprometesse o negócio.
O fundamento jurídico é o princípio da saisine: com a morte, o patrimônio — e também as obrigações — do falecido se transmite imediatamente aos herdeiros. Entre essas obrigações está a de concluir uma venda que o falecido já havia contratado.
A obrigação de transferir o bem é transmitida aos sucessores pela saisine. A morte do proprietário não invalida o compromisso de compra e venda regularmente celebrado em vida.
Síntese do entendimento firmado pelo TJ-SC
O espólio ainda argumentou que o imóvel constava entre os bens do inventário. O tribunal afastou o ponto: o arrolamento no inventário é medida de administração e preservação do acervo — não declara nulo o contrato nem decide, em definitivo, de quem é o bem. Uma eventual discussão sobre o destino dos valores recebidos por uma das herdeiras é matéria interna da sucessão, a ser resolvida no inventário, sem afetar o comprador de boa-fé.
Os conceitos-chave
Princípio da saisine — com a morte, a herança (bens e obrigações) transmite-se de imediato aos herdeiros. Eles herdam também os compromissos assumidos pelo falecido.
Adjudicação compulsória (art. 1.418 do Código Civil) — se há compromisso de compra e venda, preço quitado e recusa em outorgar a escritura, o comprador pode obter do juiz a transferência da propriedade.
Requisitos reconhecidos no caso — contrato válido, quitação integral do preço e resistência do espólio em formalizar a transferência.
O que isso ensina — para quem compra e para quem vende
A decisão é tecnicamente sólida e alinhada à jurisprudência, mas o litígio só existiu porque faltou formalização adequada. Alguns pontos práticos:
- Compromisso bem feito é proteção real. Um contrato de compra e venda claro, com poderes de representação corretos e comprovação de pagamento, foi exatamente o que garantiu o direito do comprador — mesmo diante da morte do vendedor e da resistência do espólio.
- Guarde toda a prova de pagamento. A quitação integral do preço foi decisiva. Recibos, comprovantes e a cadeia de pagamentos sustentam a adjudicação.
- Registrar o compromisso evita a briga. Levar o compromisso de compra e venda ao registro de imóveis dá publicidade ao negócio e reduz o espaço para o espólio (ou terceiros) contestarem a titularidade.
- Do lado do vendedor: deixe a venda formalizada. Quem vende e não conclui a escritura em vida transfere aos herdeiros uma obrigação que eles serão obrigados a cumprir — muitas vezes em meio ao luto e ao inventário. Concluir o negócio protege a própria família de um processo evitável.
No fim, a lição atravessa as duas pontas do negócio. Para o comprador, a morte do vendedor não é o fim da linha: o contrato bem celebrado sobrevive e pode ser executado contra os herdeiros. Para o vendedor e sua família, o recado é o mesmo que orienta todo o planejamento patrimonial — o que fica pendente e mal documentado costura litígios que a formalização correta, feita a tempo, teria evitado.
Fonte: TJ-SC, 4ª Câmara de Direito Civil — Apelação Cível 5003960-48.2020.8.24.0028, rel. des. Gustavo Henrique Aracheski. Fundamento: art. 1.418 do Código Civil e princípio da saisine. Caso noticiado pela revista Consultor Jurídico (ConJur) em 8 de agosto de 2026.
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Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui consulta ou orientação jurídica. Cada situação exige análise individualizada da documentação e do contexto fático.