Cármen Lúcia sinalizou que o Supremo deve julgar, com repercussão geral, se o município pode calcular o ITBI pelo valor venal do IPTU. A decisão afeta o bolso de quem compra imóvel no Brasil inteiro.
Toda pessoa que compra um imóvel paga o ITBI — o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — para registrar a escritura em seu nome. A pergunta que parece técnica, mas mexe diretamente no valor da conta, é simples: sobre qual valor esse imposto incide? É esse ponto que o Supremo Tribunal Federal se prepara para reabrir, e a definição vale para municípios de todo o país.
Onde estávamos: a regra do STJ desde 2022
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça firmou tese vinculante no Tema 1.113: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado — e não está vinculada à base de cálculo do IPTU.
Na prática, isso contrariou o método de boa parte das prefeituras, que usam o valor venal do IPTU (ou um “valor de referência” próprio) como piso para cobrar o ITBI. Com a tese do STJ, o valor declarado pelas partes na transação passou a prevalecer — e abriu-se a porta para que contribuintes pedissem de volta o que pagaram a mais quando o município cobrou por um valor inflado.
O que está mudando agora
O município de São Paulo levou a discussão ao STF por meio do RE 1.412.419, sob relatoria da ministra Cármen Lúcia. O argumento central é processual: para a prefeitura, houve um equívoco na forma como o STJ elegeu o caso que fixou a tese do Tema 1.113.
Inicialmente, a ministra havia negado seguimento ao recurso, por entender que faltava discussão constitucional (o chamado prequestionamento). Mas, após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes e um novo exame, ela reviu a posição:
Depois de reexaminar, verifiquei que não tinha levado em consideração o pedido de retratação, por se tratar de um caso representativo da controvérsia.
Ministra Cármen Lúcia, em 30 de junho de 2026
Com isso, a relatora indicou o juízo de retratação para possível reconhecimento da repercussão geral — o que levaria o tema ao Plenário do STF, com efeito vinculante para todo o Judiciário. A decisão ainda não foi publicada, mas sinaliza que a discussão sobre a base de cálculo do ITBI, longe de encerrada, pode ser reaberta no tribunal mais alto do país.
Entenda os números do caso
STJ, Tema 1.113 (2022) — base do ITBI é o valor de mercado da transação; não se vincula ao IPTU nem pode ter esse valor como piso.
STF, RE 1.412.419 — relatora min. Cármen Lúcia; discute-se a vinculação da base do ITBI ao valor venal usado no IPTU e um alegado vício processual na tese do STJ.
Situação — sinalizado o juízo de retratação para reconhecer repercussão geral; decisão pendente de publicação.
Os dois lados da disputa
De um lado, os municípios. A Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf) celebrou o movimento e sustenta que atrelar o ITBI ao preço declarado pelas partes desnatura o imposto e estimula a subdeclaração de valores — a evasão fiscal. Para as prefeituras, o valor venal de referência é ferramenta razoável e necessária.
De outro, os contribuintes. A tese do STJ protege o comprador contra cobranças calculadas sobre valores arbitrados unilateralmente pela prefeitura, prestigiando o valor real do negócio e exigindo que o Fisco, para afastá-lo, instaure processo administrativo próprio.
O que isso significa para você
Enquanto o STF não decide, a tese do STJ continua valendo. Mas o cenário pede atenção — e, em alguns casos, ação:
- Comprou imóvel e pagou ITBI sobre valor de referência do município? Se a base usada foi superior ao valor real da transação, pode haver imposto pago a mais, potencialmente recuperável — hoje, sob a tese favorável do STJ.
- Há prazo correndo. A restituição de tributo pago indevidamente se sujeita a prazo. Adiar a análise pode significar perder o direito, independentemente do que o STF venha a decidir.
- Vai comprar agora? Vale conferir se o município está calculando o ITBI pelo valor da escritura ou por um valor de referência próprio — e avaliar a estratégia antes de recolher.
- A definição do STF pode mudar o jogo. Se o Supremo reconhecer a repercussão geral e alterar o entendimento, o critério de cobrança e a viabilidade de restituições podem ser revistos. Acompanhar o RE 1.412.419 passa a ser essencial.
O ITBI costuma ser tratado como um custo burocrático inevitável na compra de um imóvel. Não é bem assim. Dependendo de como o município calcula e do que o STF vier a decidir, a diferença pode ser expressiva — sobretudo em imóveis de maior valor ou em operações de planejamento patrimonial, em que várias transmissões se somam.
Fonte: STF, RE 1.412.419, rel. min. Cármen Lúcia; STJ, Tema 1.113 dos recursos repetitivos. Caso noticiado pela revista Consultor Jurídico (ConJur) em 29 de julho de 2026.
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Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui consulta ou orientação jurídica. Cada situação exige análise individualizada da documentação e do contexto fático.