A locação entrou no IVA dual e a holding patrimonial perdeu a neutralidade fiscal. Um redutor congela o valor do imóvel no fim de 2026 — e quem não documentar vai pagar imposto sobre uma valorização antiga.
Por décadas, o setor imobiliário viveu num estatuto peculiar: ficava fora do ICMS e do ISS, pagava ITBI na transmissão e imposto de renda sobre o ganho. A locação, então, não pagava tributo sobre consumo em hipótese nenhuma. Um artigo recente do tributarista Lucas Parreira, no Migalhas, explica por que isso acabou — e por que uma data específica passou a valer dinheiro para quem tem imóvel.
O aluguel entrou no IVA dual
A LC 214/25 encerrou a exceção. O regime específico de bens imóveis alcança alienação, locação, cessão onerosa, arrendamento e até servidão e permissão de uso. Pela primeira vez na história tributária brasileira, o aluguel passou a ser alcançado pelo IVA dual — a soma do IBS (estadual/municipal) e da CBS (federal).
O legislador amorteceu o golpe com reduções generosas: 50% de desconto na alíquota das alienações e 70% nas locações. Com uma alíquota de referência na casa dos 28%, isso significa aproximadamente 14% na venda e 8,4% no aluguel.
Oito por cento sobre a receita bruta de locação não é detalhe. Para a holding patrimonial que recolhia PIS e Cofins sobre aluguéis e nada mais, a mudança é estrutural.
Quem vira contribuinte — e a data que ninguém marcou na agenda
A lei tentou separar o proprietário eventual do investidor profissional por limiares:
- Locação (pessoa física): torna-se contribuinte no ano seguinte se auferir mais de R$ 240 mil com mais de três imóveis; um único imóvel acima de R$ 288 mil no ano atrai a incidência já no próprio ano.
- Venda (pessoa física): mais de três alienações no ano tornam a pessoa contribuinte, tributando a partir da quarta operação; para imóveis adquiridos há menos de cinco anos, basta a segunda venda no mesmo ano.
Mas o mecanismo mais relevante passa despercebido nas conversas de mercado. O art. 257 criou o redutor de ajuste: um valor vinculado a cada imóvel, abatido da base de cálculo na alienação, correspondente ao custo de aquisição ou ao valor de referência em 31 de dezembro de 2026.
A função é evitar que o novo tributo alcance a valorização ocorrida no regime antigo. Quem comprou um imóvel por R$ 200 mil há vinte anos, e hoje vale R$ 2 milhões, não deveria pagar IVA sobre uma valorização que aconteceu antes de o IVA existir.
Laudo de avaliação produzido em janeiro de 2027 sobre um valor de dezembro de 2026 é peça de defesa; laudo contemporâneo é prova.
Síntese do alerta central do artigo
A data é peremptória. Quem chegar a ela sem documentação idônea de valor vai discutir depois com o Fisco a partir de que base se apura o redutor — e a diferença entre ter prova ou ter narrativa pode ser enorme.
Números que decidem a conta
Reduções de alíquota — 50% na alienação (~14%) e 70% na locação (~8,4%), sobre alíquota de referência de ~28%.
Redutor de ajuste (art. 257) — congela o valor do imóvel em 31/12/2026, protegendo a valorização anterior ao novo regime.
Redutores sociais — R$ 100 mil na venda de residencial novo; R$ 600/mês por contrato de locação residencial.
Hotelaria — locação de até 90 dias tem tratamento de serviços de hotelaria, com redução de 40%.
ITBI — não foi extinto: a transmissão paga imposto municipal e IVA sobre a operação.
Quem sente mais: a moradia e a holding
O primeiro corte é entre locação comercial e residencial. O inquilino pessoa jurídica no regime regular se credita do IBS e da CBS destacados no aluguel, e a operação tende à neutralidade. O inquilino pessoa física não se credita de nada. A conclusão é desconfortável: a carga real da locação recai sobre a moradia, não sobre a atividade empresarial.
O segundo efeito atinge as holdings patrimoniais, montadas aos milhares na última década com foco em sucessão e em carga reduzida sobre aluguéis. A vantagem tributária da estrutura encolhe. Mas — e este é o ponto que interessa a quem planeja de verdade — a vantagem sucessória e de governança permanece intacta.
Quem constituiu holding apenas pela alíquota vai reavaliar. Quem a constituiu para organizar a família, evitar o condomínio hereditário e disciplinar a administração do patrimônio continua com a decisão correta, pelas razões certas — que sempre foram essas.
O que fazer até dezembro
Este é um daqueles raros casos em que a providência mais valiosa tem prazo, custo baixo e nenhuma zona cinzenta:
- Documentar valor antes do fim do ano. Avaliação técnica de cada imóvel com data-base 31/12/2026, por profissional habilitado e com metodologia rastreável. É o insumo do redutor de ajuste — a diferença entre discutir base de cálculo com prova ou com narrativa.
- Revisar contratos de locação. Contratos plurianuais anteriores à transição não preveem quem absorve o novo tributo. Cláusula de repasse ou reequilíbrio, negociada agora, evita a renegociação forçada em 2027.
- Conhecer o próprio inquilino. A composição da carteira entre locatários que se creditam e os que não se creditam muda a precificação de cada contrato. Tratar residencial e comercial com a mesma régua é erro de margem.
- Escalonar operações com critério real. Distribuir vendas ao longo dos exercícios e respeitar o prazo de cinco anos de posse é planejamento legítimo — desde que a operação seja de fato aquela. Data de escritura serve para organizar negócio, não para simular cronograma.
O que não adianta tentar
O artigo é direto sobre os atalhos que não funcionam — e que criam problema maior:
- A pulverização de fachada. Distribuir imóveis entre cônjuge, filhos e primos para que ninguém ultrapasse três unidades só é organização patrimonial se a titularidade for real, com posse, renda e responsabilidade de cada um. Se os aluguéis caem na conta do patriarca e a procuração faz o resto, é interposição de pessoas — com desconsideração, cobrança retroativa e ITCMD a explicar por cima.
- A offshore que não resolve nada. Alojar imóveis brasileiros em entidade no exterior, com controle disfarçado, ignora o essencial: o bem está aqui, a operação ocorre aqui e o IVA é devido no destino. Só se acrescenta custo de estrutura e uma conversa constrangedora sobre substância.
Para quem tem patrimônio imobiliário, a agenda dos próximos meses é curta e objetiva: avaliar, documentar e renegociar. Depois de 31 de dezembro, o que não estiver provado passa a ser tese — e tese se defende com honorários que a avaliação teria custado uma fração.
Baseado no artigo “IBS e CBS sobre aluguel: por que 31 de dezembro de 2026 vale dinheiro”, de Lucas Pereira Santos Parreira, publicado em Migalhas de Peso em 4 de setembro de 2026. Referência normativa: LC 214/2025 (regime específico de bens imóveis), em especial o art. 257.
Reforma tributária e patrimônio imobiliário
Seus imóveis estão documentados para 31 de dezembro de 2026?
Organizamos a avaliação com data-base para o redutor de ajuste, revisamos contratos de locação e reavaliamos a estrutura da sua holding diante do novo regime — antes que o prazo feche. Quinze anos de experiência em cartório aplicados ao seu patrimônio.
Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui consulta ou orientação jurídica. Cada situação exige análise individualizada da documentação e do contexto fático.