ITBI em Mogi das Cruzes: Base de Cálculo e Restituição
Pagou ITBI sobre um valor maior do que o da compra? O STJ definiu que a base de cálculo é o valor da transação. Revisamos a cobrança e buscamos a restituição do que foi pago a mais.
Imposto cobrado sobre um valor que não é o do negócio
Muitos municípios calculam o ITBI com base em um valor de referência próprio, frequentemente superior ao valor efetivamente pago pelo imóvel. O comprador, para não atrasar a escritura, acaba recolhendo o imposto a maior.
No julgamento do Tema 1.113, o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume condizente com o mercado. O município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência fixado unilateralmente.
Como atuamos no ITBI
Cada caso tem uma ferramenta própria. Estas são as mais frequentes.
Restituição do ITBI pago a mais
Recuperação da diferença recolhida.
- Compras realizadas nos últimos cinco anos
- Diferença entre valor de referência e valor da transação
- Correção monetária do valor a restituir
Revisão antes do pagamento
Recolhimento pelo valor correto desde o início.
- Análise da guia emitida pela prefeitura
- Medida judicial para recolher sobre o valor da compra
- Evita atrasos na escritura e no financiamento
Integralização em holding
Imunidade na transferência de imóveis para empresas.
- Imunidade constitucional na integralização de capital
- Limites fixados pelo STF no Tema 796
- Análise da atividade preponderante da empresa
Cobranças indevidas
Exigências fora do momento legal.
- ITBI cobrado na promessa ou cessão de direitos
- O imposto só é devido com a transferência no registro
- Defesa em autuações e lançamentos
O prazo para pedir a restituição é de cinco anos a partir do pagamento. Quem comprou imóvel recentemente deve verificar a guia o quanto antes.
Documentos que ajudam no diagnóstico
Da compra
- Escritura ou contrato de financiamento
- Valor efetivamente pago
- Matrícula com o registro da compra
Do imposto
- Guia de ITBI emitida pela prefeitura
- Comprovante de pagamento
- Valor venal de referência adotado
Do comprador
- Documentos pessoais ou da empresa
- Dados bancários para restituição
- Procuração, se houver representante
Não guardou a guia? É possível obter a segunda via ou o extrato do recolhimento junto à prefeitura.
Compra financiada com ITBI acima do valor do contrato
Em compras financiadas, o comprador costuma pagar o ITBI rapidamente para liberar o registro do contrato e o crédito do banco. É justamente nesses casos que a diferença entre o valor de referência e o valor da compra passa despercebida.
- Comparamos o valor da guia com o valor do negócio
- Calculamos a diferença atualizada
- Pedimos a restituição pela via mais adequada
Imposto pago a mais pode ser recuperado. Basta agir dentro do prazo.
Por que a experiência de cartório faz diferença
Antes de advogar, Augusto Castro passou 15 anos do outro lado do balcão: foi escrevente e tabelião substituto de cartório, analisando milhares de escrituras, inventários e registros. Foi ali que aprendeu, na prática, por que alguns procedimentos avançam sem sobressaltos — e por que outros ficam meses parados em exigências.
Essa vivência é aplicada hoje na advocacia: cada caso é conduzido com a precisão técnica de quem conhece por dentro cartórios, registros e o Judiciário, com a documentação organizada e as exigências previstas com antecedência. O advogado conduz pessoalmente cada caso, do primeiro contato à solução final, sem intermediários.
Como funciona o atendimento
Contato inicial
Você apresenta a situação pelo WhatsApp, formulário ou telefone. Retornamos com agilidade para entender o contexto e agendar a consulta.
Consulta e análise
Reunião presencial ou on-line para exame do caso e da documentação. Identificamos a via cabível — extrajudicial ou judicial — e o que falta organizar.
Estratégia e proposta
Você recebe um diagnóstico claro: caminhos possíveis, custos oficiais envolvidos, etapas previstas e proposta de honorários transparente.
Execução e acompanhamento
Definida a estratégia, conduzimos o pedido administrativo ou a ação judicial até a restituição, com atualizações regulares em cada etapa.
Perguntas frequentes sobre iTBI
Qual é a base de cálculo correta do ITBI?
Segundo o STJ (Tema 1.113), é o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumido condizente com o mercado. O município pode contestá-lo, mas por meio de processo administrativo próprio.
Posso pedir de volta o ITBI de uma compra antiga?
Sim, se o pagamento ocorreu nos últimos cinco anos. O prazo é contado da data do recolhimento.
O ITBI é devido na assinatura do contrato de compra?
Não. O STF entende que o fato gerador é a transferência da propriedade no Registro de Imóveis. A cobrança antecipada sobre promessa ou cessão de direitos pode ser questionada.
A integralização de imóvel em holding paga ITBI?
Em regra, há imunidade até o valor do capital integralizado, salvo se a atividade preponderante da empresa for imobiliária. O excedente pode ser tributado, conforme o STF.
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Imobiliário
Família
Recupere o ITBI pago a mais
Fale com o advogado e agende uma consulta. Você será atendido diretamente pelo advogado responsável, com clareza sobre caminhos, custos oficiais e próximos passos.
Atendimento de segunda a sexta, das 9h às 18h.
Rua João Cardoso de Siqueira Primo, 55 — Sl. 15, Vila Hélio, Mogi das Cruzes – SP.