Adjudicação Compulsória em Mogi das Cruzes
Você quitou o imóvel, mas a escritura nunca saiu: o vendedor se recusa, não é encontrado ou faleceu. A adjudicação compulsória garante a transferência, hoje também diretamente no cartório.
Imóvel pago, mas ainda no nome de outra pessoa
Contratos de compromisso de compra e venda e cessões de direitos são muito comuns. O problema aparece anos depois: o comprador pagou tudo, mas o imóvel continua registrado em nome do vendedor, que não assina a escritura, mudou de endereço ou faleceu.
Enquanto isso, o imóvel não pode ser vendido, financiado ou dado em garantia com segurança, e fica exposto a dívidas e penhoras do antigo proprietário. A adjudicação compulsória é o instrumento que substitui a assinatura do vendedor e transfere a propriedade.
Como obter a transferência
Cada caso tem uma ferramenta própria. Estas são as mais frequentes.
Adjudicação extrajudicial
Feita diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial.
- Prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 14.382/2022)
- Ata notarial lavrada em tabelionato
- Notificação do vendedor ou de seus herdeiros
Adjudicação judicial
Quando há controvérsia ou falta documento essencial.
- Sentença que substitui a escritura
- Cabível mesmo sem registro do contrato (Súmula 239 do STJ)
- Citação do vendedor, do espólio ou dos herdeiros
Vendedor falecido
A obrigação de outorgar a escritura passa aos herdeiros.
- Outorga pelo inventariante, com autorização
- Adjudicação em face do espólio
- Integração com o inventário em andamento
Cadeia de cessões
Contratos passados de mão em mão ao longo dos anos.
- Análise de cada cessão e da quitação
- Reconstrução da cadeia até o proprietário registral
- Avaliação do cabimento de usucapião como alternativa
Na primeira consulta, examinamos o contrato, os comprovantes de pagamento e a matrícula para indicar a via mais rápida e segura.
Documentos que ajudam no diagnóstico
Do imóvel
- Certidão de matrícula atualizada
- Carnê de IPTU
- Certidões de ônus e ações
Da compra
- Compromisso de compra e venda ou cessão
- Recibos e comprovantes de quitação
- Termo de quitação, se houver
Das pessoas
- Dados do vendedor ou de seus herdeiros
- Certidão de óbito do vendedor, se for o caso
- Documentos pessoais do comprador
Faltam comprovantes antigos? Há outros meios de prova da quitação, e avaliamos cada um deles com você.
O vendedor faleceu antes da escritura
É um dos casos mais comuns: o imóvel foi comprado e pago há anos, mas o vendedor morreu sem passar a escritura. A obrigação não se extingue: ela passa aos herdeiros e ao espólio, que podem ser chamados a cumpri-la, inclusive dentro do próprio inventário.
- Identificamos os herdeiros e a existência de inventário
- Buscamos a outorga amigável pelos sucessores
- Quando necessário, promovemos a adjudicação em cartório ou na Justiça
Quem pagou tem direito à escritura. O trabalho é escolher a via certa e montar a prova.
Por que a experiência de cartório faz diferença
Antes de advogar, Augusto Castro passou 15 anos do outro lado do balcão: foi escrevente e tabelião substituto de cartório, analisando milhares de escrituras, inventários e registros. Foi ali que aprendeu, na prática, por que alguns procedimentos avançam sem sobressaltos — e por que outros ficam meses parados em exigências.
Essa vivência é aplicada hoje na advocacia: cada caso é conduzido com a precisão técnica de quem conhece por dentro cartórios, registros e o Judiciário, com a documentação organizada e as exigências previstas com antecedência. O advogado conduz pessoalmente cada caso, do primeiro contato à solução final, sem intermediários.
Como funciona o atendimento
Contato inicial
Você apresenta a situação pelo WhatsApp, formulário ou telefone. Retornamos com agilidade para entender o contexto e agendar a consulta.
Consulta e análise
Reunião presencial ou on-line para exame do caso e da documentação. Identificamos a via cabível — extrajudicial ou judicial — e o que falta organizar.
Estratégia e proposta
Você recebe um diagnóstico claro: caminhos possíveis, custos oficiais envolvidos, etapas previstas e proposta de honorários transparente.
Execução e acompanhamento
Definida a estratégia, conduzimos a ata notarial, o procedimento no Registro de Imóveis ou a ação judicial até a transferência na matrícula.
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?
Sim. Desde a Lei 14.382/2022, o procedimento pode tramitar diretamente no Registro de Imóveis, com ata notarial e notificação do vendedor. A via judicial continua disponível quando há conflito ou falta de prova.
Meu contrato nunca foi registrado. Ainda assim tenho direito?
Sim. Segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.
Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?
A adjudicação se baseia no contrato e na quitação; a usucapião, no tempo de posse. Quando o contrato é frágil ou a cadeia de cessões é incompleta, a usucapião pode ser o melhor caminho.
Preciso pagar ITBI?
Sim. A transferência da propriedade gera ITBI ao município, calculado sobre o valor da transação. Avaliamos também eventuais cobranças indevidas nesse cálculo.
Veja também
Imobiliário
Família
Transfira para o seu nome o imóvel que você já pagou
Fale com o advogado e agende uma consulta. Você será atendido diretamente pelo advogado responsável, com clareza sobre caminhos, custos oficiais e próximos passos.
Atendimento de segunda a sexta, das 9h às 18h.
Rua João Cardoso de Siqueira Primo, 55 — Sl. 15, Vila Hélio, Mogi das Cruzes – SP.