Como formalizar um contrato de compra e venda de imóvel

Formalizar a compra e venda de um imóvel exige mais do que assinar um documento. Você precisa conferir a matrícula, organizar as cláusulas e concluir a transferência no cartório competente.

Resposta rápida

Para formalizar a compra e venda de um imóvel, você deve identificar corretamente as partes, conferir a matrícula e as certidões, descrever o bem, definir pagamento, posse, responsabilidades e consequências do inadimplemento. Depois da assinatura, a operação normalmente passa pela escritura pública no Cartório de Notas e pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente. O contrato organiza as obrigações, mas a propriedade somente se consolida perante terceiros com o registro na matrícula. Como cada imóvel pode apresentar pendências próprias, a análise jurídica e documental antes da assinatura ajuda a evitar retrabalho, conflitos e dificuldades na transferência.

Resumo

• Confira a matrícula, as certidões do imóvel e a situação civil das partes antes de assinar.
• Redija cláusulas claras sobre pagamento, posse, tributos, responsabilidades, rescisão e entrega de documentos.
• Diferencie contrato particular, escritura pública e registro da transferência na matrícula.
• Considere que despesas cartorárias e tributos dependem do negócio, do imóvel e das regras aplicáveis.
• Se houver financiamento, inventário, sucessão ou irregularidade registral, analise o caminho jurídico antes de concluir a compra.

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento que registra o acordo entre vendedor e comprador, descreve o bem e estabelece as obrigações da negociação. Ele organiza o pagamento e a entrega da posse, mas não substitui, por si só, a escritura pública e o registro necessários para a transferência da propriedade.

Em termos simples, o vendedor se compromete a transferir determinado imóvel, enquanto o comprador se compromete a pagar o valor combinado. O documento deve deixar claro quem participa do negócio, qual imóvel está sendo vendido e em que condições a operação será concluída.

A descrição não deve depender apenas de endereço ou de fotografias. O caminho mais seguro é reproduzir os dados da matrícula, documento que individualiza o imóvel no Registro de Imóveis, incluindo sua localização, área, confrontações e titularidade. Uma divergência pequena pode gerar exigência no cartório ou dúvida sobre o que realmente foi negociado.

Também é importante distinguir posse de propriedade. A posse corresponde ao uso ou à ocupação do bem. A propriedade imobiliária, perante terceiros, depende do título adequado e do registro na matrícula. Por isso, um recibo ou contrato particular pode documentar o acordo e suas obrigações, mas não deve ser tratado como etapa final da transmissão.

Se o negócio estiver ligado a inventário, doação, partilha, holding familiar ou imóvel ainda irregular, o contrato precisa ser analisado dentro desse contexto. Na Augusto Castro, Advocacia, essa análise considera a relação entre o contrato, a documentação do imóvel e o caminho juridicamente possível. Às vezes, a venda projetada depende de uma regularização anterior.

Qual a importância de formalizar um contrato de compra e venda?

A formalização reduz a dependência de conversas, mensagens e lembranças diferentes sobre o mesmo negócio. O contrato transforma o entendimento das partes em obrigações verificáveis. Ele registra o valor, a forma de pagamento, a data de entrega da posse e a responsabilidade por tributos, condomínio, conservação e documentos.

Esse cuidado é especialmente relevante em imóveis de patrimônio elevado ou em operações entre familiares. Uma negociação informal pode parecer simples enquanto todos concordam. Quando surge uma divergência, porém, a falta de regras escritas dificulta a demonstração do que foi combinado e pode prolongar a solução.

O documento também permite organizar condições que precisam ocorrer antes da escritura ou do registro. Exemplos incluem a baixa de um gravame, a apresentação de certidão, a quitação condominial, a aprovação de financiamento ou a regularização da representação de uma herança. Cada condição deve ter responsável e consequência claramente descritos.

A assinatura não elimina todos os riscos. Ela também não transforma informação incorreta em informação válida. Por isso, a análise da matrícula e da capacidade das partes deve ocorrer antes da assinatura, não apenas quando o cartório apresentar uma exigência.

O contrato pode prever cláusula de arrependimento, se essa for a escolha das partes, com as consequências financeiras correspondentes. Também pode definir rescisão por inadimplemento, forma de notificação e tratamento dos valores pagos. A redação precisa evitar penalidades confusas ou incompatíveis com a operação.

Na perspectiva de quem atuou dentro de cartório, muitos problemas aparecem quando o título chega para registro. Uma certidão ausente, uma descrição diferente da matrícula ou uma assinatura necessária não reconhecida pode interromper o fluxo. Antecipar essas questões torna a negociação mais organizada e facilita a decisão consciente de comprador e vendedor.

A Augusto Castro, Advocacia entende que a prevenção deve começar na documentação. A conferência de matrícula, certidões, escritura e registro é parte central da segurança jurídica em uma compra e venda, sobretudo quando o imóvel integra o patrimônio de uma família ou empresa.

Quais são os documentos necessários para formalizar o contrato?

A documentação costuma incluir documentos de identificação e estado civil das partes, matrícula atualizada do imóvel e certidões relacionadas à propriedade, aos ônus e às obrigações que possam afetar a operação. A lista final depende da situação do imóvel, dos vendedores, do comprador e da forma de pagamento.

Comece pelos documentos pessoais do comprador e do vendedor. RG ou outro documento oficial de identificação, CPF e comprovantes do estado civil ajudam a verificar a capacidade e a necessidade de participação do cônjuge. Se houver casamento, o regime de bens deve ser conferido. Em determinadas situações, a assinatura do cônjuge é necessária.

Quando uma parte atua por procuração, empresa, inventário ou representação familiar, a documentação precisa demonstrar os poderes de quem assina. Não basta reconhecer a assinatura se a pessoa não puder praticar aquele ato. A representação deve ser examinada antes da redação final.

A matrícula atualizada é o ponto de partida para verificar quem figura como proprietário, qual é a descrição do imóvel e se existem penhoras, hipotecas, usufrutos, indisponibilidades ou outros ônus. O fato de alguém ocupar o bem ou possuir um contrato antigo não substitui essa conferência.

Também podem ser solicitadas certidões pessoais dos vendedores e certidões relacionadas ao imóvel. A finalidade é identificar restrições, dívidas ou ações capazes de afetar a aquisição. Em imóvel submetido a condomínio, a certidão de débitos condominiais merece atenção própria.

Para lavrar a escritura, orientação cartorária frequentemente inclui RG e CPF dos envolvidos, certidão de casamento, pacto antenupcial quando houver, matrícula atualizada, certidões de ônus e hipoteca e certidão de débitos condominiais. O prazo de validade dos documentos deve ser confirmado no cartório responsável, porque pode haver exigência de atualização.

Reúna ainda comprovantes do pagamento ajustado, documentos do financiamento, aprovação de crédito quando aplicável e informações fiscais necessárias ao recolhimento do tributo de transmissão. O ITBI é um tributo municipal relacionado à transmissão onerosa e deve ser tratado conforme a regra do município competente.

Não assine apenas porque a documentação parece extensa. Organize os arquivos por pessoa, imóvel e etapa. Se aparecer divergência entre a matrícula e o contrato anterior, interrompa a redação definitiva para investigar. A situação tem solução em diferentes caminhos, mas a escolha entre escritura tardia, adjudicação compulsória, usucapião ou outra medida depende dos documentos e da cadeia de transmissão.

1. Identifique comprador, vendedor, cônjuges, representantes e eventuais intervenientes.
2. Solicite a matrícula atualizada e examine titularidade, descrição e ônus.
3. Reúna documentos pessoais, estado civil, representação e certidões pertinentes.
4. Verifique condomínio, financiamento, tributos e pendências que possam afetar o negócio.
5. Compare todos os dados com a minuta antes de colher as assinaturas.

Como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel?

Elabore o contrato a partir da matrícula e dos documentos conferidos, não de um modelo genérico preenchido às pressas. O texto deve conectar a identificação das partes, a descrição do imóvel, o pagamento, a posse, a escritura, o registro e as consequências de eventual descumprimento.

Quais cláusulas não podem faltar?

A qualificação das partes deve ser completa e compatível com os documentos. Inclua nome, nacionalidade, profissão, estado civil, documento de identificação, CPF e endereço. Quando houver cônjuge, representante, espólio ou pessoa jurídica, explique a posição de cada participante e a razão de sua assinatura.

A descrição do imóvel deve acompanhar a matrícula. Informe número da matrícula, cartório competente, endereço, área e demais características relevantes. Se houver vaga de garagem, benfeitoria, terreno, fração ideal ou área construída, verifique se esses elementos estão documentados e se podem ser transmitidos na forma pretendida.

Defina o valor da venda e a forma de pagamento. Informe sinal, parcelas, transferência bancária, financiamento, quitação e condição para entrega de recibo. Se o pagamento já ocorreu e a posse já foi entregue, o contrato pode registrar essa situação, funcionando também como recibo, desde que o texto corresponda à realidade.

Regule a posse. Indique quando ela será entregue, em que estado o imóvel será recebido, quem responderá por despesas até a entrega e como será feita a vistoria. A aceitação do bem não deve impedir a discussão de vícios ocultos ou de obrigações que o contrato tenha preservado.

Preveja a escritura pública e o registro. Indique quem providenciará cada ato, quais documentos deverão ser entregues e como as partes cooperarão se houver nota de exigência. A escritura é lavrada no Cartório de Notas, enquanto o registro ocorre no cartório que mantém a matrícula.

Trate de tributos, condomínio, consumo de água e energia, taxas, certidões e despesas de transmissão. O contrato pode distribuir responsabilidades entre as partes, mas essa divisão não altera necessariamente a obrigação tributária perante o poder público ou o cartório.

Inclua regras para atraso, inadimplemento e rescisão. A cláusula precisa dizer quando a mora começa, como será feita a comunicação, quais efeitos podem ocorrer e como serão tratados valores pagos, posse e documentos. Evite copiar penalidades sem avaliar se elas correspondem ao negócio.

Por fim, registre data, local e assinaturas. A assinatura do cônjuge ou de outros anuentes deve ser analisada conforme o regime de bens e a estrutura da operação. Testemunhas, reconhecimento de firma e documentos anexos podem ser úteis, mas não corrigem uma descrição errada da matrícula ou uma representação insuficiente.

Como definir o valor e as condições de pagamento?

O valor deve aparecer de forma clara, com indicação da moeda corrente e da forma de quitação. Se houver entrada e parcelas, descreva cada vencimento, meio de pagamento e condição para emissão de recibo. Evite expressões vagas como pagamento conforme combinado ou quitação após a entrega, porque elas deixam espaço para interpretações diferentes.

Quando parte do valor depender de financiamento, o contrato deve explicar o que acontece se o crédito não for aprovado, quais documentos serão apresentados e em que momento a posse será entregue. A transferência de um financiamento existente também requer análise da instituição responsável. O recomendado é efetuar a transferência do financiamento para o comprador, quando essa for a estrutura aprovada para o caso.

Relacione o pagamento com as etapas do negócio. Pode haver parcela vinculada à assinatura, outra à escritura e outra à entrega de documentos ou à quitação de determinado ônus. Essa vinculação deve ser objetiva. O vendedor não deve ser obrigado a entregar a posse sem saber quais condições foram cumpridas, e o comprador não deve pagar sem compreender qual documento receberá em cada fase.

Se houver atraso, o contrato pode prever correção monetária, juros e multa moratória. O PROCON do Tocantins informa que, quando convencionados, podem incidir correção, juros de um por cento ao mês e multa moratória. Em operação financiada, a orientação citada limita a multa a dois por cento. A aplicação concreta depende da natureza do negócio e do texto assinado.

Não confunda sinal com pagamento integral. O contrato deve explicar se o sinal será abatido do valor total, quais efeitos terá em caso de desistência e se existe cláusula de arrependimento. A linguagem precisa ser compatível com a intenção real das partes.

Qual a diferença entre contrato de compra e venda e contrato de prestação de serviços?

O contrato de compra e venda tem como núcleo a transferência de um bem mediante pagamento. No imóvel, ele identifica a propriedade negociada, as condições para a transmissão e as obrigações de comprador e vendedor.

O contrato de prestação de serviços tem objeto diferente. Nele, uma pessoa ou empresa se compromete a realizar uma atividade, como elaborar um projeto, executar uma obra ou prestar assessoria, mediante remuneração. O serviço é a prestação principal, não a transferência de propriedade de um imóvel.

A distinção importa porque as cláusulas, os riscos e os documentos mudam. Uma obra contratada em imóvel próprio pode envolver prestação de serviços, enquanto a aquisição do terreno ou da casa envolve compra e venda. Se os negócios forem misturados sem separação, pode ficar difícil saber o que foi pago, qual obrigação foi descumprida e qual consequência deve ser aplicada.

Em operações complexas, é possível haver contratos relacionados, mas cada um deve ter objeto, preço, prazo, responsabilidade e forma de encerramento definidos. A redação deve evitar que um contrato de serviço seja usado para ocultar uma compra e venda ou que uma compra e venda seja descrita como simples execução de atividade.

1. Confronte a qualificação das partes com os documentos pessoais e societários.
2. Descreva o imóvel exatamente como consta na matrícula.
3. Defina valor, sinal, parcelas, financiamento, recibos e condições de quitação.
4. Estabeleça posse, vistoria, tributos, condomínio, escritura e registro.
5. Regule atraso, rescisão, devoluções, penalidades e cooperação diante de exigências.
6. Revise anexos, colha as assinaturas necessárias e guarde a versão final.

É necessário registrar o contrato em cartório?

Em uma compra e venda de imóvel, o contrato particular não costuma ser a etapa final. O fluxo normalmente envolve contrato, escritura pública e registro do título na matrícula, embora a exigência concreta dependa da operação e da forma jurídica escolhida.

A escritura pública é lavrada no Cartório de Notas. Ela formaliza a declaração das partes em instrumento público e reúne os documentos exigidos para o ato. Antes dela, é necessário verificar certidões e organizar o recolhimento do ITBI conforme o município competente.

Depois da escritura, o título deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o bem está matriculado. Não é o cartório escolhido livremente pelo comprador. A competência acompanha a localização registral do imóvel.

O registro atualiza a matrícula e é o ato que conclui a transferência definitiva da propriedade no fluxo descrito para a compra e venda. A ANOREG explica que o contrato, isoladamente, produz efeitos obrigacionais ou pessoais. O direito real sobre o imóvel depende do registro da escritura pública no Registro de Imóveis.

O cartório examina o título e pode apresentar nota de exigência. Isso não significa necessariamente que a negociação perdeu validade. Significa que falta corrigir, complementar ou esclarecer algum ponto para que o registro possa prosseguir. Uma descrição divergente, certidão vencida ou ausência de assinatura pode exigir providência adicional.

Guarde o protocolo, a escritura, a matrícula atualizada e os comprovantes do procedimento. A confirmação deve ser feita na matrícula, porque é nela que passa a constar a transmissão. O caminho mais seguro é acompanhar o ato até essa atualização, sem considerar a assinatura isolada como encerramento da operação.

1. Confirme o cartório de notas e reúna a documentação exigida.
2. Apresente as certidões e trate do ITBI conforme a orientação aplicável.
3. Lavre a escritura pública de compra e venda.
4. Protocole a escritura no Registro de Imóveis competente.
5. Acompanhe eventuais exigências e confira a matrícula após o registro.

Quanto custa para registrar um contrato de compra e venda?

Não existe um valor único para registrar um contrato ou uma escritura de compra e venda. As despesas dependem do ato praticado, do estado e do município, do valor considerado para a operação e de outros elementos do imóvel e da documentação.

É importante separar as despesas. Podem existir emolumentos do Cartório de Notas para a escritura, emolumentos do Registro de Imóveis para o registro, tributo de transmissão e custos relacionados à emissão de certidões. Um contrato particular também pode envolver reconhecimento de firma ou outros atos, mas isso não equivale ao registro da propriedade.

A orientação geral divulgada pela TOTVS atribui ao comprador as despesas com escritura e registro do imóvel. Ainda assim, o contrato pode distribuir entre as partes determinadas despesas negociais. Essa distribuição deve ser escrita e não elimina eventuais responsabilidades perante o órgão competente.

Para saber o montante aplicável, solicite a tabela vigente do cartório competente e confirme o cálculo do tributo com o município responsável. O cartório da matrícula é quem informará os emolumentos do registro, enquanto o Cartório de Notas informará os custos da escritura. A base de cálculo e as regras podem variar conforme a situação jurídica da operação.

Não assine com base em uma estimativa genérica encontrada na internet. Primeiro confirme se há financiamento, usufruto, gravame, necessidade de averbação, representação por procuração ou regularização anterior. Esses elementos podem mudar a quantidade de atos e documentos necessários.

Inclua no planejamento a possibilidade de nota de exigência. Uma exigência pode demandar nova certidão, retificação documental ou ato complementar. A análise prévia não elimina toda possibilidade de ajuste, mas permite compreender o caminho e separar o que é despesa cartorária do que é providência jurídica.

1. Separe escritura, registro, ITBI, certidões e eventuais atos complementares.
2. Consulte o Cartório de Notas sobre a escritura pretendida.
3. Consulte o Registro de Imóveis da matrícula sobre o registro.
4. Confirme com o município o tributo de transmissão aplicável.
5. Registre no contrato quem assumirá cada despesa da operação.

O que fazer se o comprador não cumprir o contrato?

Se o comprador não cumprir o contrato, você deve verificar a cláusula aplicável, reunir provas do inadimplemento e fazer a comunicação prevista no documento. O contrato pode prever multa moratória, juros, correção, rescisão e outras consequências, sempre conforme a operação e a legislação aplicável.

O primeiro passo é identificar exatamente o que deixou de ser cumprido. Pode ser atraso de parcela, falta de entrega de documento, ausência no ato da escritura ou recusa em receber a posse. Cada situação exige uma leitura própria do contrato e das condições que já foram cumpridas.

Reúna o contrato assinado, comprovantes bancários, mensagens, notificações, recibos, documentos do cartório e registros da entrega ou não entrega da posse. Evite resolver uma questão patrimonial relevante apenas por conversas informais. A prova organizada ajuda a delimitar o problema e a avaliar as alternativas.

Se o atraso estiver relacionado ao pagamento, podem incidir correção monetária, juros e multa moratória quando essas consequências foram convencionadas. O PROCON do Tocantins trata o atraso como possível inadimplemento contratual e menciona essas consequências dentro dos limites aplicáveis ao negócio.

Antes de exigir rescisão ou retenção de valores, confira se existe prazo de tolerância, notificação prévia, condição suspensiva ou obrigação pendente do próprio vendedor. A mora de uma parte não deve ser analisada sem verificar a sequência completa da operação.

Em alguns casos, uma solução consensual documentada pode reorganizar o pagamento e preservar a operação. Em outros, será necessário avaliar medidas judiciais ou extrajudiciais para cobrança, resolução do contrato, indenização ou cumprimento da obrigação. Nenhuma dessas alternativas deve ser escolhida sem examinar a redação contratual e os documentos.

Se já houve posse, obra, financiamento ou pagamento substancial, a situação fica mais sensível. A devolução do imóvel, a compensação por uso, o tratamento das parcelas e a baixa de documentos podem exigir cálculo e negociação específicos. O caminho mais seguro é preservar as provas e buscar orientação jurídica antes de assinar um distrato.

1. Identifique a obrigação vencida e a cláusula correspondente.
2. Organize contrato, comprovantes, comunicações e documentos do imóvel.
3. Verifique se a notificação prévia é exigida pelo contrato.
4. Comunique o inadimplemento por meio que permita comprovar o recebimento.
5. Avalie cobrança, cumprimento, distrato ou rescisão com orientação jurídica.

Como evitar problemas na compra e venda de imóveis?

A prevenção começa antes da proposta. Verifique se o vendedor é o titular da matrícula e se todos os titulares, cônjuges ou representantes necessários participarão. Se o imóvel veio de herança, confirme se o inventário foi concluído ou se existe autorização adequada para a venda.

Compare a matrícula com a realidade. Área construída, numeração, vaga, confrontações e uso do imóvel devem ser compatíveis com os documentos. Uma construção não averbada, um desmembramento não concluído ou uma divergência de área pode dificultar financiamento, escritura e registro. Para questões dessa natureza, consulte também as orientações sobre [regularização de imóveis em Mogi das Cruzes](https://augustocastro.site/regularizacao-de-imoveis-mogi-das-cruzes/).

Investigue os ônus e as pendências. Hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, dívida condominial e débitos vinculados ao imóvel merecem tratamento contratual e documental. O comprador precisa saber o que será quitado, por quem e antes de qual etapa.

Não confunda contrato de gaveta com propriedade regular. Um contrato antigo pode demonstrar uma cadeia de negócios, mas talvez não seja suficiente para registrar a transmissão atual. Se o imóvel não tem escritura ou registro, analise alternativas como escritura tardia, adjudicação compulsória ou [usucapião em Mogi das Cruzes](https://augustocastro.site/usucapiao-mogi-das-cruzes/), conforme os fatos e a documentação.

Planeje a sucessão quando a aquisição fizer parte do patrimônio familiar. A compra pode repercutir em casamento, união estável, herança, doação, usufruto e holding familiar. A organização prévia evita que a família descubra a irregularidade apenas no inventário. A análise de [holding familiar e planejamento sucessório em Mogi das Cruzes](https://augustocastro.site/holding-familiar-mogi-das-cruzes/) pode ser relacionada a esse contexto.

Registre tudo que foi negociado. A vistoria, a entrega de chaves, os móveis incluídos, os débitos, o estado de conservação e a responsabilidade por cada providência devem estar no contrato ou em anexos identificados. Fotografias podem complementar a prova, mas não substituem a descrição jurídica do imóvel.

Reserve tempo para que o cartório examine os documentos antes da assinatura, especialmente em negócios de valor relevante. A experiência de quem atuou dentro do cartório mostra que uma exigência identificada no início costuma ser mais simples de enfrentar do que uma pendência descoberta depois do pagamento ou da posse.

A Augusto Castro, Advocacia atua com Direito Imobiliário, escrituras, registros, regularização e assessoria em compra e venda. Informações sobre [Direito Imobiliário e compra e venda em Mogi das Cruzes](https://augustocastro.site/advogado-imobiliario-mogi-das-cruzes/) podem complementar a análise. Se houver inventário ou planejamento sucessório relacionado, integre essas análises para que a solução imobiliária não crie uma dificuldade futura. Quando a transmissão depender de inventário, veja também as informações sobre [inventário em Mogi das Cruzes](https://augustocastro.site/advogado-inventario-mogi-das-cruzes/).

A situação deve ser examinada conforme os documentos e as circunstâncias do caso. Para informações e contato sobre a atuação em compra e venda de imóveis, acesse [Direito Imobiliário em Mogi das Cruzes](https://augustocastro.site/advogado-imobiliario-mogi-das-cruzes/).

1. Examine a matrícula e a cadeia de titularidade do imóvel.
2. Confira ônus, tributos, condomínio, construção e situação da posse.
3. Verifique a capacidade, o estado civil e a representação de todos os vendedores.
4. Defina por escrito pagamento, posse, documentos, escritura, registro e responsabilidades.
5. Submeta a minuta e os documentos à análise de advogado especializado.
6. Acompanhe a escritura e confirme a atualização da matrícula após o registro.

• Comprar um imóvel pronto e sem financiamento → Conferir matrícula, certidões, estado civil das partes, pagamento, escritura e registro antes de concluir a operação.
• Comprar imóvel com financiamento → Definir no contrato a aprovação do crédito, a transferência do financiamento quando aplicável, a posse e os documentos exigidos pela instituição e pelo cartório.
• Vender imóvel recebido em herança → Verificar o inventário, a titularidade na matrícula e a representação de todos os herdeiros antes de assinar.
• Regularizar imóvel sem escritura ou registro → Investigar a cadeia de documentos e avaliar escritura tardia, adjudicação compulsória, usucapião ou outra medida adequada.
• Organizar a transmissão patrimonial da família → Integrar a compra e venda ao planejamento sucessório, considerando casamento, união estável, doação, usufruto e eventual holding familiar.

Leia também

• guia para entender o registro de imóveis no Brasil
• como regularizar um imóvel sem escritura
• modelo de contrato de compra e venda de imóvel
• planejamento patrimonial sucessório

Perguntas frequentes

O contrato particular transfere a propriedade do imóvel?

Não. O contrato registra obrigações entre comprador e vendedor, mas a transferência da propriedade depende do título adequado e do registro na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis competente.

O cônjuge do vendedor precisa assinar?

Em muitas situações, sim. A necessidade depende do estado civil, do regime de bens e da natureza do imóvel. Por isso, a documentação civil deve ser conferida antes da assinatura.

Posso usar um modelo pronto de contrato?

Um modelo pode ajudar a organizar tópicos, mas não substitui a adaptação à matrícula, às certidões, à forma de pagamento, à posse, ao financiamento e à situação familiar das partes.

Quem paga a escritura e o registro?

A orientação geral atribui essas despesas ao comprador, mas o contrato pode distribuir determinadas despesas entre as partes. Os atos e tributos devem ser confirmados com os cartórios e o município competentes.

Quando a escritura pública é necessária?

Na compra e venda de imóvel, a operação normalmente passa pela escritura pública antes do registro, ressalvadas hipóteses legais e estruturas específicas, como certos financiamentos que produzem título próprio.

O que fazer se a matrícula tiver uma descrição diferente do contrato?

Não trate a divergência como detalhe. Compare os documentos, suspenda a conclusão da operação e avalie a necessidade de retificação, averbação ou outra regularização antes da escritura e do registro.

O que acontece se o comprador atrasar uma parcela?

Verifique as cláusulas de mora. Quando previstas e aplicáveis, podem incidir correção monetária, juros e multa. Também pode haver notificação, cobrança, renegociação ou rescisão, conforme o contrato e as circunstâncias.

Um imóvel sem escritura pode ser vendido?

A possibilidade depende da origem da posse, dos documentos, da matrícula e da situação do vendedor. Pode ser necessário regularizar por escritura tardia, adjudicação compulsória, usucapião ou outro caminho juridicamente adequado.

Glossário

Matrícula: Registro individual do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com sua descrição, titularidade e eventuais ônus.

Escritura pública: Instrumento lavrado pelo Cartório de Notas que formaliza declarações e negócios jurídicos nos casos aplicáveis.

Registro: Ato realizado no cartório competente que atualiza a matrícula e dá publicidade à transmissão da propriedade.

ITBI: Tributo municipal relacionado, em regra, à transmissão onerosa de imóvel ou de direitos sobre ele.

Ônus real: Restrição ou direito registrado que pode afetar o imóvel, como hipoteca, usufruto ou penhora.

Inadimplemento: Descumprimento de uma obrigação prevista no contrato, como atraso de pagamento ou falta de entrega de documento.

Posse: Exercício de uso ou ocupação do imóvel, que não se confunde automaticamente com a propriedade registrada.